Корзина
1 отзыв
Что в первую очередь проверить при покупке квартиры
Контакты
ООО «Страховой Эксперт»
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или индивидуального предпринимателя.
+7 показать номер
+7 показать номер
РоссияИвановская областьИвановоул. Богдана Хмельницкого, д.55, офис 9 (2 этаж)153022
Карта

Что в первую очередь проверить при покупке квартиры

Процесс приобретения жилья связан не только с его выбором и осмотром, но и с проверкой документов. И на многие вещи покупателю следует обратить внимание. Особенно если документы вызывают хоть малейшие сомнения. Есть ли посредник Продажа жилья осуществляется тремя способами, а именно: непосредственно владельцем, по доверенности его родственником или знакомым, т.е. представителем, и через агентство недвижимости. Покупая квартиру у собственника, на первом этапе достаточно внимательно изучить правоустанавливающие документы, для исключения в них возможных ошибок или описок, способствующих значительному затягиванию процесса оформления сделки. Если же квартира предлагается по доверенности, то на подобную сделку следует соглашаться в исключительных случаях, например, когда нет иных альтернативных предложений, и только при полной убежденности в легитимности доверенности и наличии желания и воли собственника на отчуждение квартиры. В противном случае следует настоять на личном присутствии продавца при подписании договора. Только в судах Московской области начиная с 2010 г. под сомнения ставилось более полутысячи сделок, оформленных с применением доверенности. При реализации квартиры риелторской компанией последняя должна располагать агентским или иным договором, дающим право отчуждения недвижимости, и доверенностью, подтверждающей полномочия на указанные в ней действия: показы жилого помещения, получение задатка или аванса, подписание документов, в том числе договора аванса, купли-продажи, сбор документов. Правоустанавливающие документы: история сделок От того, какими продавец располагает документами, зависит процесс их проверки. Правоустанавливающими документами являются: справка о выплаченном пае, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, брачный контракт или соглашение о разделе имущества, решение суда о признании права собственности, договор приватизации (передачи прав) или иной договор, например, купли-продажи, мены, дарения, долевого участия, инвестирования, иной. Если правоустанавливающий документ не зарегистрирован в Росреестре или жилищном органе, его заменяющем (например, в Москве до 1998 г. такой структурой являлся департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы), от сделки стоит отказаться, по крайней мере, до момента внесения в Росреестр данных по объекту. Если право собственности зарегистрировано, то необходимо ознакомиться с полной историей квартиры, которая отражена в расширенной выписке из регистрационной службы. Что только ни содержит данный документ: и основания возникновения права собственности, например, приватизация муниципальной квартиры или регистрация жилья в новостройке по инвестиционному договору, и указание на все сделки, по которым квартира когда-либо переходила от одного собственника другому. И даже аресты и обеспечительные меры, налагаемые на жилое помещение. Однажды, проверяя документы для клиента, я обнаружил в расширенной выписке из Росреестра информацию о том, что главным следственным отделом Москвы на квартиру наложен информационный запрет с указанием фамилии и телефона следователя. Встреча со следователем принесла информацию о проведении проверки по факту возбуждения уголовного дела в отношении незаконного оформления данного жилья в собственность продавца. В последующем оно было передано в собственность правительства Москвы. Прописка в квартире в прошлом и в настоящем Наиважнейшей является информация о прописанных в квартире лицах, о тех, кто был зарегистрирован в ней ранее и кто зарегистрирован на момент сделки. Пожизненное право на жилое помещение сохраняют отказавшиеся от приватизации наниматели. Аналогичным правом обладают несовершеннолетние, не участвовавшие в приватизации не по своей воле или временно не зарегистрированные в квартире на момент приватизации. Супруг собственника жилья, приобретенного в браке через кооператив, также приобретает исключительное право постоянного пользования квартирой. Тенденцией последних нескольких лет стала судебная практика, в соответствии с которой «вечными жителями» признаются пользователи продаваемых помещений, полученных продавцом по обмену или иной сделке, до совершения которой проживающие имели постоянное право на такую квартиру. Приобретая недвижимость с зарегистрированным в нем постояльцем, которого невозможно выселить и снять с регистрационного учета даже по решению суда, покупатель фактически становится собственником коммунального жилья, в одной из комнат которого постоянно будет кто-то обитать. Расчеты по договору Более 90% сделок с недвижимостью между физическими лицами осуществляется наличным платежом, подтверждением чего служит расписка в получении денежных средств. Ее неправильное оформление или передача способны привести к повторной оплате жилья, реже к расторжению договора. Расчеты между сторонами проводятся через банковскую ячейку, условия доступа к которой должны в полной мере гарантировать риски как покупателя, так и продавца. В договоре банковской ячейки должны содержаться требования, в соответствии с которыми при регистрации договора купли-продажи денежные средства за квартиру забирает продавец, если сделка срывается, деньги возвращаются покупателю. В 30% случаев суды склонны расторгать договоры купли-продажи при отсутствии у покупателя расписки на передачу денег. При подобном расторжении квартира возвращается продавцу. Поэтому единственным и обязательным документом, подтверждающим оплату, служит расписка, отсутствие которой способно привести к серьезным проблемам. Только в Московском регионе за последние два с половиной года было расторгнуто более 100 договоров купли-продажи по основаниям отсутствия документов, подтверждающих оплату. Правда, и раздавать расписки в получении денег неосмотрительно не стоит. Например, если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии – возникновения залога на квартиру), а в последующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту – раз; по расписке – два (подробнее см. в статье «Продать квартиру – шаг не менее рискованный, чем купить. Заповеди продавца»). Проверка документов при покупке квартиры требует хороших практических знаний в области права. При должной осмотрительности и везении непрофессионалу можно самостоятельно провести сделку, однако в большинстве случаев данные функции все же рекомендуется возложить на эксперта в области недвижимости.

ИРН